Eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile von untergeordneter Bedeutung: Praxisgerechte Neuausrichtung

Gesetzgebungsverfahren

Das Bundeskabinett hat am 5.11.2025 eine Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen beschlossen. [1] Von einer Zustimmung des Bundesrates zu dieser Verordnungsänderung ist auszugehen. Eine praxisrelevante Neuerung ergibt sich zur Immobilienbesteuerung aus der Neufassung von § 8 EStDV.

Gesetzesänderung

§ 8 EStDV bestimmt bislang Folgendes:

„Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 € beträgt.“

§ 8 EStDV wird nunmehr wie folgt gefasst:

„Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 € beträgt.

In diesem Fall dürfen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht abgezogen werden.“

Die zeitliche Anwendung wird in § 84 Abs. 1d EStDV definiert. Danach ist Folgendes vorgesehen:

„§ 8 Satz 1 (EStDV) in der am … geltenden Fassung ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

§ 8 Satz 2 (EStDV) in der am … geltenden Fassung ist erstmals für Wirtschaftsjahre anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 beginnen.“

Die Änderung der EStDV hat weitreichende Folgen gerade für häusliche Arbeitszimmer, häusliche Arbeitsräume oder heimische (Notfall-) Praxen. Insbesondere die Ersetzung der relativen Wertgrenze durch eine statische Grenze in Form einer max. – wertunabhängigen – Quadratmetergrenze dürfte zu einer Steuererleichterung führen. Die Änderung wirkt sich aber auch auf den (steuerlichen) Betriebsausgabenabzug aus. Bislang ist dieser für den zu Recht nicht als Betriebsvermögen aktivierten Grundstücksteil zulässig. [2] Dies betrifft sowohl die laufenden Kosten als auch die AfA. Dies soll sich künftig ändern. Ein Abzug der Gebäudeteilkosten bei Nichtaktivierung des Grundstücksteils soll ausgeschlossen werden.

Beispiel 1

Der Einzelunternehmer betreibt im eigenen Einfamilienhaus eine Schreinerei. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 300.000 EUR, der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils 20.000 EUR (davon Anteil Grund und Boden: 10 %).

Lösung (bislang)

Bislang kann eine Aktivierung unterbleiben; die Gebäude-AfA kann gleichwohl als Betriebsausgabe angesetzt werden.

Lösung (nunmehr)

Die Aktivierung kann weiterhin unterbleiben; die Gebäude-AfA ist aber künftig nicht mehr als Betriebsausgabe absetzbar.

Praxishinweis

Es entfällt für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen, der Betriebsausgabenabzug für die Absetzung der Gebäudeabschreibung („Gebäudeteilkosten“); die laufenden Betriebskosten (Strom, Heizkosten) und die Kosten für Arbeitsmittel sind nach der Gesetzesbegründung weiterhin absetzbar, da es sich begrifflich nicht um „Gebäudeteilkosten“ handelt. Ob auch Schuldzinsen von diesem Abzugsverbot umfasst werden und wie der Begriff der Gebäudeteilkosten ausgelegt wird, bleibt abzuwarten.

Wird eine Jahrespauschale [3] bzw. eine Tagespauschale [4] angesetzt, dürfte keine Kürzung um Gebäudeteilkosten vorzunehmen sein. Dies widerspricht dem Charakter einer Pauschalregelung.

Zu einer spürbaren Vereinfachung führt die Einführung der 30 qm-Grenze. Danach ist die Einhaltung der Wertgrenze des § 8 EStDV nur noch zu prüfen, wenn die qm-Grenze überschritten wird. Einer weiteren Kostenprüfung bedarf es im neuen Recht nicht.

Beispiel 2

Der Einzelunternehmer betreibt im eigenen Einfamilienhaus einen IT-Service. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 600.000 EUR, der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils 85.000 EUR (davon Anteil Grund und Boden: 10 %; eigenbetrieblicher Grundstücksteil: 25 qm).

Lösung (bislang)

Bislang kann eine Aktivierung nicht unterbleiben; die Gebäude-AfA kann als Betriebsausgabe angesetzt werden.

Lösung (geplant)

Die absolute Wertgrenze i.H.v. 40.000 EUR ist zwar überschritten.

Eine Aktivierung kann in allen offenen Fällen unterbleiben, falls die Größe des eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteils max. 30 qm beträgt. Nach der Änderung der EStDV entfällt in allen offenen Fällen eine Aktivierung; durch die Einführung der 30 qm-Grenze wird die bisher mühsame Grundstücksbewertung an jedem Abschlussstichtag entbehrlich.

Die Finanzverwaltung sollte bestimmen, ob die qm-Grenze aufgrund der Wohn- oder Nutzfläche zu ermitteln ist. Zudem bedarf es einer klaren Regelung, wie z.B. die qm von betrieblich genutzten Lagerräumen im Garten oder Abstellflächen (z.B. Carport-Abstellflächen) in dieser Neuregelung zu behandeln sind.

Praxishinweis

Die Anwendung der neuen Beurteilungsgrenzen auf alle offenen Fälle wirft aber auch neue Fragen auf. Erfolgte bislang eine Bilanzierung und hat diese Bilanzierung nach der nun vorgesehenen EStDV nicht mehr zu erfolgen, stellt sich die Frage, ob eine rückwirkende steuerneutrale Entnahme – zumindest aus Billigkeitsgründen – erfolgen kann. M. E. dürfte vieles für eine steuerfreie Entnahme sprechen. Es bedarf insoweit einer gesetzlichen Regelung.

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[1] BR-Drucks. 626/25 v. 5.11.2025

[2] R 4.2 Abs. 8 S. 8 EStR i.V.m. R 4.7 Abs. 2 S. 4 EStR

[3] § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b S. 3 EStG

[4] § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6c EStG