Grundsätzliches
Das Nds. FG hat sich mit Urt. v. 30. Oktober 2024[1] zur Abzugsfähigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geäußert, wenn ein Sicherungsobjekt infolge Verkaufs wegfällt.
Der Entscheidungssachverhalt
Der zu entscheidende Sachverhalt verhielt sich folgendermaßen:
- Die Kläger sind verheiratet und werden zusammen zur ESt veranlagt.
- Die Kläger erzielen Einkünfte aus VuV aus insgesamt 5 Vermietungsobjekten.
- Die Objekte X1 und X2 wurden in 2013 erworben. Die Anschaffungskosten wurden fremdfinanziert (X1: 200.000 EUR; X2: 195.000 EUR).
- Den Klägern gehörte auch die Immobilie Z, die zunächst selbst bewohnt und anschließend vermietet wurde.
- Diese Immobilie diente als Zusatzsicherheit für die Finanzierungsdarlehen im Zusammenhang mit der Anschaffung der Objekte X1 und X2.
- In 2020 veräußerten die Kläger die Immobilie Z.
- Im Zuge der Veräußerung lösten sie auch die beiden Darlehen im Zusammenhang mit den Objekten X1 und X2 ab. Hintergrund: Die Bank war nicht bereit, den Wegfall des Sicherungsobjekts Z hinzunehmen oder durch eine andere Sicherheit zu ersetzen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigungen nebst Bearbeitungsgebühr von rd. 9.000 EUR wurden als WK bei den Einkünften aus VuV angesetzt
Entscheidung des Nds. FG
Mit Urt. v. 30. Oktober 2024[2] hat das Nds. FG einen Werbungskostenabzug der strittigen Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugelassen.
Maßgeblich für den Abzug von Schuldzinsen (hierzu zählt auch eine Vorfälligkeitsentschädigung) ist der „auslösende Moment“ (Rz. 22).
- Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von bislang vermieteten Immobilien werden durch die Veräußerung ausgelöst (Rz. 20).
- Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit weiterhin vermieteten Objekten sind hingegen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Rz. 21). Durch die vorzeitige Ablösung der Darlehen mittels Abschlusses einer Änderungsvereinbarung hat sich an der Veranlassung der Darlehen und der durch sie verursachten Kosten nichts geändert (Rz. 25). Unerheblich ist, dass die Vorfälligkeitsentschädigung durch den Wunsch der Kläger auf Ablösung der beiden Darlehen ausgelöst wurde und dieser Wunsch durch den (geplanten) Verkauf des als Sicherheit dienenden Objekts erwuchs. Denn die beiden Darlehen standen niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit dem veräußerten Objekt.
Praxishinweise
Im Entscheidungsfall wurde das Sicherungsobjekt und nicht das jeweilige Vermietungsobjekt veräußert. Das Nds. FG ließ demgemäß einen Werbungskostenabzug für die Vorfälligkeitsentschädigung zu, obwohl durch den erzielten Veräußerungserlös die Schuldentilgung der bisherigen Darlehen erfolgte. Entsprechendes gilt im Übrigen auch für die entstandenen Bearbeitungskosten.
[1] Nds. FG, Urt. v. 30.10.2024 – 3 K 145/23, StEd 2024, 686
[2] Nds. FG, Urt. v. 30.10.2024 – 3 K 145/23, StEd 2024, 686