Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22) hat entschieden, dass die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG einer Kapitalgesellschaft zu versagen ist, wenn diese im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhäuser en bloc an einen Erwerber veräußert.

Wesentliche Aussagen des Urteils:

  • Drei-Objekt-Grenze: Auch bei einer en-bloc-Veräußerung an nur einen Käufer gilt die Drei-Objekt-Grenze. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, indiziert dies einen gewerblichen Grundstückshandel.
  • Keine Bedeutung der Nachhaltigkeit: Für die Frage, ob eine Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschreitet, ist das Kriterium der Nachhaltigkeit (§ 15 Abs. 2 EStG) nicht maßgeblich. Es genügt, dass die Umschichtung von Vermögenswerten im Vordergrund steht. Das für das Vorliegen eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG bei einem Personenunternehmen notwendige Merkmal der Nachhaltigkeit der Betätigung ist demgegenüber bei einer Kapitalgesellschaft auch auf der Ebene des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine notwendige Voraussetzung dafür, dass der Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschritten sein kann.
  • Folge: Die erweiterte Kürzung wird versagt, wenn die Tätigkeit durch Veräußerungsgeschäfte geprägt ist und nicht durch die Fruchtziehung aus Vermietung.
  • Einfache Kürzung: Auch die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG konnte der Klägerin im Revisionsverfahren nicht mehr gewährt werden, da entsprechende Einheitswertfeststellungen fehlten.

Praxisrelevanz:

Immobilien-Kapitalgesellschaften laufen Gefahr, die erweiterte Kürzung zu verlieren, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb mehr als drei Objekte – auch gesammelt in einem einzigen Kaufvertrag – wieder veräußern. Dabei kommt es nicht auf die Anzahl der Erwerber oder die Nachhaltigkeit der Tätigkeit an. Entscheidend ist, ob die Gesamttätigkeit auf Umschichtung statt auf langfristige Vermögensnutzung ausgerichtet ist.

BFH-Urteil v. 3.6.2025 – III R 12/22

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