Durch die Novellierung des WEG durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020[1] hat der Gesetzgeber der WEG die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt.[2] Die Neuregelung gilt ab dem 1.12.2020.
Der einzelne Wohnungseigentümer ist seither nicht mehr in Höhe seiner Zahlung „Eigentümer“ am Verwaltungsvermögen – wozu auch die Erhaltungsrücklage gehört.
Der BFH musste entscheiden, ob seit Einführung der vollen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits im Zuführungszeitpunkt der Erhaltungsrücklage ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung möglich ist.
Nach Auffassung des BFH[3] sind die Leistungen des Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft steuerlich weiterhin noch nicht bei Einzahlung abziehbar.
Praxishinweis
Der BFH hält an seiner bisherigen Rechtsauslegung[4] trotz gesetzlicher Neuregelung im Wohnungseigentumsrecht fest. Denn trotz der Rechtsfähigkeit der WEG liegt im Zeitpunkt der Zahlung des der Rücklage zugeführten Betrags noch kein für den Werbungskostenabzug ausreichender Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vor. Bei Zahlung sei noch nicht absehbar, ob, wann und in welcher Höhe eine Verwendung erfolgt. Unverändert ist erst im Zeitpunkt der Verausgabung der Mittel der Rücklage sicher, ob die jeweilige Erhaltungsmaßnahme auch steuerlich als eine solche zu beurteilen ist.
Der BFH bestätigt damit die Verwaltungsauffassung.[5] Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung das Urteil zügig umsetzt, so dass Einspruchsverfahren, die im Hinblick auf die Revisionsentscheidung des BFH nach § 363 AO bislang ruhten, nunmehr kurzfristig (negativ) entschieden werden.
[1] BGBl I 2020, 2187
[2] § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG
[3] BFH, Urt. v. 14.1.2025 – IX R 19/24, DStR 2025, 452
[4] BFH-Urt. v. 21.10.2005 – IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291
[5] Siehe z. B. OFD Frankfurt a.M., Vfg. v. 9.11.2022 – S 2211 A-12-St 214, DStR 2023, 281
