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title: BFH: Erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung durch eine Kapitalgesellschaft — Steuerberaterverband Niedersachsen Sachsen-Anhalt
url: https://stbv.tax/bfh-erweiterte-kuerzung-gemaess-%c2%a7-9-nr-1-satz-2-gewstg-und-drei-objekt-grenze-bei-en-bloc-veraeusserung-durch-eine-kapitalgesellschaft/
date: 2025-08-28
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# BFH: Erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung durch eine Kapitalgesellschaft

Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22) hat entschieden, dass die [erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG](https://stbv.tax/bfh-keine-erweiterte-kuerzung-im-organkreis-beim-sogenannten-weitervermietungsmodell/) einer Kapitalgesellschaft zu versagen ist, wenn diese im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhäuser en bloc an einen Erwerber veräußert.

**Wesentliche Aussagen des Urteils:**

- **Drei-Objekt-Grenze:** Auch bei einer en-bloc-Veräußerung an nur einen Käufer gilt die Drei-Objekt-Grenze. Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, indiziert dies einen gewerblichen Grundstückshandel.
- **Keine Bedeutung der Nachhaltigkeit:** Für die Frage, ob eine Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschreitet, ist das Kriterium der Nachhaltigkeit (§ 15 Abs. 2 EStG) nicht maßgeblich. Es genügt, dass die Umschichtung von Vermögenswerten im Vordergrund steht. Das für das Vorliegen eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG bei einem Personenunternehmen notwendige Merkmal der Nachhaltigkeit der Betätigung ist demgegenüber bei einer Kapitalgesellschaft auch auf der Ebene des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine notwendige Voraussetzung dafür, dass der Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschritten sein kann.
- **Folge:** Die erweiterte Kürzung wird versagt, wenn die Tätigkeit durch Veräußerungsgeschäfte geprägt ist und nicht durch die Fruchtziehung aus Vermietung.
- **Einfache Kürzung:** Auch die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG konnte der Klägerin im Revisionsverfahren nicht mehr gewährt werden, da entsprechende Einheitswertfeststellungen fehlten.

**Praxisrelevanz:**

Immobilien-Kapitalgesellschaften laufen Gefahr, die erweiterte Kürzung zu verlieren, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb mehr als drei Objekte – auch gesammelt in einem einzigen Kaufvertrag – wieder veräußern. Dabei kommt es nicht auf die Anzahl der Erwerber oder die Nachhaltigkeit der Tätigkeit an. Entscheidend ist, ob die Gesamttätigkeit auf Umschichtung statt auf langfristige Vermögensnutzung ausgerichtet ist.

[BFH-Urteil v. 3.6.2025 – III R 12/22](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202510161/)

**Webinarempfehlung:** [Steuerupdate](https://steuerberater-verband-seminare.de/2025-591-09-steuerupdate-6093913/)